[울산부동산뉴스 임철호기자] 울산 중구 성남동 구도심에 위치한 48-8번지(대지 336평) 부지가 투자자들의 관심을 받고 있다. 과거 신한은행이 입점했던 4층 건물이 자리한 이 부지는 현재 매도 희망가 **00억 원(평당 약 0000만 원)**으로 제시되었으며, 인근 소규모 점포를 합필할 경우 약 414평 규모로 확장 개발이 가능하다.

구도심 핵심 입지, 1만 세대 신규 수요

성남동은 울산의 대표적인 구도심 상권으로, 관공서와 상업시설이 밀집해 있다. 최근 인근에 1만 세대 규모의 아파트 단지 입주가 예정되어 있어 상권 재활성화가 기대된다. 이로 인해 해당 부지는 유동 인구 확대와 새로운 수요층 유입의 수혜가 예상된다.

도로 여건은 남측 6m 일방통행 도로에 접해 있어 차량 접근성은 다소 제한적이지만, 보행자 중심의 상권이라는 점에서 상업적 활용에는 큰 무리가 없다는 평가다.

개발 가능성과 수익성

해당 부지는 일반상업지역으로 용적률 최대 **800%**까지 활용 가능하다.

단독 336평 기준: 연면적 약 2,688평

합필 414평 기준: 연면적 약 3,312평

개발 방식은 다양하다. 저층부는 상가로, 중층부는 오피스나 메디컬센터, 상층부는 오피스텔이나 도시형 생활주택으로 구성하는 복합개발이 가장 유망하다.

예상 투자비는 토지 매입가 00억 원에 건축비와 부대비용을 포함해 총 약 283억 원으로 추정된다. 분양가를 보수적으로 적용해도 총 분양 수익 500억~600억 원이 가능할 것으로 보여 수익성은 충분하다는 평가다.

장점과 리스크

장점

신규 아파트 1만 세대 입주 → 안정적 소비 수요 확보

구도심 핵심 입지 → 행정·상권 연계성 우수

매입가가 시세(평당 2,200만~2,600만 원) 대비 저렴

리스크

6m 일방통행 도로로 인한 차량 접근성 제약

구도심 일부 지역의 슬럼화 지속

금융비용 부담 및 분양가 하락 가능성

전망과 전략

전문가들은 성남동 48-8 부지가 합리적인 매입가와 확실한 개발 호재를 동시에 갖춘 매물이라는 점에서 투자 매력이 높다고 평가한다. 특히 합필을 통한 개발 규모 확장이 가능하다는 점이 수익률을 크게 끌어올릴 수 있는 포인트다.

향후 전략으로는 저층부 상가와 메디컬·교육시설, 상층부 오피스텔 및 주거시설을 결합한 복합개발 모델이 가장 적합하며, 단기 분양 수익뿐 아니라 장기 임대수익을 병행하는 방향이 바람직하다.

📌 결론: 울산 구도심 성남동 48-8번지는 새로운 도시 수요와 상권 재편의 중심에 설 수 있는 기회를 제공한다. 합필 개발과 맞춤형 콘셉트 설정을 통해 도심 부가가치를 높일 수 있는 최적의 투자처로 주목받고 있다. (문의는 이삭공인중개사 010.2540.6359)