[울산부동산뉴스 임철호기자]
울산 중구 성남동 중심 상업지에 위치한 건물 두 동(219-000, 219-000)이 합필 신축 대신 리모델링을 통한 임대수익 극대화 전략으로 주목받고 있다.
현황 및 리모델링 계획
219-000번지는 대지 60평, 지하1층·지상3층 규모(연면적 약 144평)로 구성되어 있으며, 상가·사무·학원 등 임대수요가 꾸준한 입지다. 이번 리모델링을 통해 외관 개선, 내부 인테리어, 전기·배관 교체와 더불어 간판 및 설비 업그레이드를 진행할 계획이다.
219-000번지는 대지 60평, 2층 단독주택 건물로 현재는 주거용으로 사용 중이나, 리모델링 후 1층은 상가, 2층은 사무실·학원 등 근린생활시설로 전환할 수 있다.
두 건물의 리모델링 비용은 약 3억 3천만 원~4억 원 규모로 예상된다. 신축에 비해 부담이 적고, 빠른 수익 창출이 가능한 장점이 있다.
리모델링 후 임대 수익
보수적으로 산정했을 때, 리모델링 이후 예상되는 임대 수익은 다음과 같다.
219-000번지: 연간 약 1억 원 내외 NOI(순영업이익) 확보
219-000번지: 연간 약 4,900만 원 내외 NOI 확보
이를 합산하면 두 건물에서 연간 약 1억 5천만 원 수준의 안정적인 임대수익이 기대된다. 이는 리모델링 이전 대비 연간 3천~4천만 원 가량 수익이 증가하는 수치다.
리모델링 후 예상 매매가격
리모델링을 통해 수익이 개선되면, 건물의 매매가치는 수익환원법으로 산정할 수 있다.
연간 NOI 약 1.5억 원
적용 수익률(캡레이트) 4.0~5.0% 가정 시 매매가치는 약 30억~37.5억 범위
현실적으로는 34억~36억 원 수준이 적정 매각 호가로 제시된다.
이는 단순 토지가치 이상으로, “즉시 임대수익 발생형 자산”으로 인정받는 효과다.
투자자 관점의 매력
합필 신축 시 초기 사업비가 70억 원 이상으로 증가하고 주차장 확보 문제가 뒤따르는 반면, 리모델링 전략은 비용 부담을 줄이고 현금흐름을 빠르게 개선할 수 있다. 또한 외관 개선과 근린시설 전환을 통해 건물 가치 상승 효과까지 기대할 수 있다.
부동산 전문가들은 “성남동 중심 상권은 학원·뷰티·소매·사무 임대수요가 탄탄하다”며 “이번 리모델링을 통해 안정적인 임대 수익형 자산으로 전환하는 것이 가장 현실적이고 투자 효율적인 전략”이라고 평가했다.
투자자 메시지
“합필 신축의 부담보다, 현 건물 리모델링을 통한 안정적 임대수익 확보가 더 합리적입니다. 성남동 중심 상업지, 두 건물 모두 리모델링 후 가치 상승이 뚜렷하여 보유·임대·매각 전략 모두 유효합니다. 예상 매매가격은 약 34억~36억 수준으로 평가됩니다.”